В Китае 80% накоплений граждан вложено в недвижимость. Речь идет о 65 триллионах долларов. Это примерно вся экономика стран Большой семерки, умноженная на два. Но при этом почти 21% жилья в Китае, то есть около 65 млн квадратных метров, пустует. Почему?

Этим вопросом задается Кенджи Каваси, главный корреспондент деловых новостей Nikkei Asian Review, в своей статье China’s housing glut casts pall over the economy.

По его мнению, приведенные выше цифры настораживают. Если на рынке недвижимости КНР когда-нибудь случится «момент Мински» (резкое падение стоимости активов), то китайской экономике, переживающей сегодня не лучшие времена, может стать совсем плохо.

Ниже предлагаем читателям перевод этой статьи.

Для многих одиноких мужчин в Китае покупка квартиры является обязательным условием для вступления в брак. Ян Чжун, 34-летний житель северного города Цзинань, надеется сделать то и другое. Но в последнее время он начал задумываться — по крайней мере, о покупке квартиры.

«Я подумываю о том, чтобы на время отказаться от планов покупки жилья», — сказал он.

Ян все еще намерен когда-нибудь жениться, но его все больше беспокоит рынок жилья в Китае. Даже в так называемом городе второго уровня, как Цзинань, квартира площадью 100 кв. метров обойдется ему примерно в 2 миллиона юаней (297 тысяч долларов). Ян, который зарабатывает около 6000 юаней в месяц, работая в местной экологической некоммерческой организации, может позволить себе только половину этого, несмотря на годы накопления и щедрую поддержку со стороны его родителей.

«Большая часть моей зарплаты должна быть потрачена на ипотеку, что вынудит меня снизить качество моей жизни», — сказал он. «Если я найду девушку, которая не против съемного жилья, мне не будет интересно покупать квартиру вообще».

Рынок недвижимости Китая, который когда-то был бурным, демонстрирует признаки спада, добавляя негатива к растущему списку предупреждающих знаков о китайской экономике. Показатели потребительских расходов и уверенности снижаются, поскольку предприятия продолжают переживать последствия торговой войны в США. В дополнение к плохим настроениям экономический рост Китая в 2018 году был самым медленным с 1990 года.

Крупные необитаемые города, такие как Чэнгонг, провинция Юньнань, были построены во время строительного бума в Китае (фото 2013 года)

По оценкам Гана Ли, профессора Юго-Западного университета финансов и экономики в Чэнду, в результате масштабного строительного бума в Китае, в том числе в городах второго уровня, таких как Цзинань, появились 65 миллионов пустующих квартир по всей стране.

Объемы продаж в 24 городах, отслеживаемых китайской системой индекса недвижимости, упали на 44% в первую неделю 2019 года по сравнению с годом ранее, хотя в четырех крупнейших городах — Шанхае, Шэньчжэне, Гуанчжоу и Пекине — по-прежнему наблюдалось увеличение на 12%.

Многие аналитики ожидают, что продажи домов в Китае сократятся в этом году. Возможно, более тревожным является растущее число китайских компаний по недвижимости, которые, похоже, испытывают трудности из-за тяжкого бремени задолженности. Агентство Moody’s Investors Service присвоило самый низкий статус 51 из 61 китайской компании по оценке недвижимости, которую она оценивает.

«Мы видим некоторые проблемы в будущем для сектора недвижимости», — сказал Кейвен Цанг, старший кредитный специалист Moody’s в Гонконге, в интервью Nikkei Asian Review. Прогнозируя, что общие цены продажи будут «относительно стабильными», он полагает, что общенациональные продажи на контрактной основе в 2019 году упадут на 5% по сравнению с уровнями прошлого года.

Замедление сектора недвижимости является потенциальной проблемой для китайских политиков. В течение многих лет недвижимость играла ключевую роль в создании рабочих мест, стимулировании инвестиций и получении денежных средств для местных органов власти. По данным CLSA, около 25% валового внутреннего продукта Китая было создано в отраслях, связанных с недвижимостью. А жилье является важнейшим средством формирования активов в Китае, где обычные граждане сталкиваются с ограничениями иностранных инвестиций и имеют мало внутренних опционов, помимо местных фондовых рынков, которые потеряли 25% своей стоимости в прошлом году.

Спад собственности также вызвал несколько эпизодов социальных волнений, которые Пекин стремится избежать любой ценой. В октябре шанхайские покупатели жилья вышли толпами в знак протеста против решения застройщика снизить цены в жилом комплексе. Разъяренные жители выкрикивали лозунги, осуждающие застройщика, и несли плакаты с надписью: «Верните нам наши деньги, заработанные трудом, кровью и потом!»

Китайские власти по опыту знают, что подобные гражданские акции могут спровоцировать широкомасштабные протесты против авторитарного правления в стране. В этом году это может вызывать особую обеспокоенность, поскольку в стране отмечается 70-летие Народной Республики, рассматриваемой как основание современного Китая, и 30-летие со дня разгона протестующих на площади Тяньаньмэнь в 1989 году.

Несмотря на то, что китайское правительство не давало официальных комментариев о рисках, с которыми сталкивается индустрия недвижимости, ведущий экономист из государственного университета недавно забил тревогу. Сян Сунцзуо, профессор престижного университета Жэньминь в Пекине, в своем выступлении в Шанхае 20 января этого года предупредил, что недвижимость — это один из серьезных «серых носорогов» — потенциальный риск, который очевиден, но игнорируется.

По его оценкам, около 80% богатства китайского народа составляют недвижимость, общая стоимость которой превышает 65 триллионов долларов, что почти вдвое больше, чем у всех стран G-7 вместе взятых. Следовательно, значительное замедление может оказать существенное влияние на финансовое состояние граждан.

По его словам, китайцы «поиграли с рычагом, долгами и финансами и в итоге создали мираж в пустыне, который скоро полностью исчезнет».

В декабре Сян оспорил официальную оценку экономического роста в 6,6%, заявив, что в 2018 году она составила всего 1,67% — или, возможно, даже отрицательна. Затем он предупредил о потенциальной катастрофе на рынке недвижимости.

«Этот крах станет идеальным «моментом Мински», — добавил он, используя известный термин, обозначающий «внезапный обвал цен на активы после длительного периода роста», названный в честь американского экономиста Хаймана Мински.

Потенциальные покупатели жилья в выставочном зале в Циндао, провинция Шаньдун, 2014 год 

Сян следил за комментариями бывшего главы Центрального банка Чжоу Сяочуаня, который публично предупредил об обвале активов в кулуарах съезда Коммунистической партии в октябре 2017 года, важного собрания, проводимого раз в пять лет.

Проблемы финансирования застройщиков

Инвесторы также начинают беспокоиться о секторе недвижимости. В то время как прогноз для ведущих застройщиков, таких как Country Garden и China Vanke, остается стабильным, на рынке облигаций появляются предупреждающие знаки о долгах, принадлежащих многим небольшим китайским группам.

Четыре из них сейчас имеют рейтинг «CCC» от S& P Global Ratings, то есть мусорный актив. Такие рейтинги сигнализируют о том, что компании «уязвимы» и могут не пережить спад. Кредитное агентство оценивает только 13 компаний в Азиатско-Тихоокеанском регионе, что является минимальным из примерно 1120 компаний, которые оно оценивает.

Guorui Properties со штаб-квартирой в Гонконге является одним из них. Агентство S& P 4 февраля понизило рейтинг этой компании на две ступени до уровня «CCC», что отражает «неопределенность в отношении плана рефинансирования компании в связи с предстоящими сроками погашения долга» — это предупреждение о том, что застройщик среднего размера может объявить дефолт по своим долгам.

Еще один девелопер, Yida China Holdings, был понижен в конце января до «CCC +», так как аналитики выражают обеспокоенность тем, что «структура капитала компании с ограниченным остатком денежных средств и слабой ликвидностью неустойчива в долгосрочной перспективе и уязвима для неблагоприятного рынка». Базирующийся в Шанхае оператор бизнес-парка не выплатил объявленные в марте прошлого года дивиденды.

Аналогичным образом Moody’s 23 января приняло меры в отношении Jiayuan International Group, понизив рейтинг на две ступени до «Caa1» с негативным прогнозом. Рейтинговое агентство обеспокоено тем, что недавнее резкое падение цены акций в сочетании с нестабильной структурой собственности может «подорвать доверие инвесторов и повысить риски рефинансирования».

Цанг из Moody’s сказал Nikkei, что подавление Китаем своей системы «теневого банкинга» усложнило финансирование этих компаний.

Теневые банки «раньше были одним из основных источников финансирования для застройщиков», сказал он, но недавние усилия Китая по сокращению рискованного долга «ослабили ликвидность для малых и средних разработчиков, которые полагались на этот тип финансирования».

В то время как девелоперы пытаются рефинансировать свои долги, китайские города сталкиваются с избытком незанятых квартир.

Поразительная оценка профессора Гана о том, что 65 миллионов городских квартир или 21,4% жилья — незанятые, была опубликована в докладе в декабре. Эта доля выросла с 18,4% в 2011 году, что обусловлено ростом вакансий в городах второго и третьего уровня, где спрос относительно слабее, а спекулятивная деятельность более распространена, чем в Шанхае, Шэньчжэне, Гуанчжоу и Пекине.

Профессор Ган предупреждает о потенциальном финансовом риске из-за растущего числа вакантных домов. Из 22,9 трлн юаней (3,4 трлн долларов) непогашенной ипотечной задолженности китайцев по состоянию на конец 2017 года 47,1% приходится на жилые дома, которые сейчас пусты.

Другими словами, почти половина банковских кредитов связана с жилыми активами, в которых не проживают и они не приносят доход от аренды. Согласно стресс-тесту, проведенному профессором, падение цен на жилье на 5% отнимет 7,8% от реальной стоимости активов в занятых домах и 12,2% для пустующих домов. «Если цены на жилье будут продолжать падать, то ущерб у незанятого жилья будет больше, чем у оккупированного (жильцам)», — сказал профессор Ган в отчете.

Вялые стимулы

В ответ на снижение цен на недвижимость некоторые местные органы власти незаметно снимают некоторые ограничения на покупку жилья, в том числе снижая ценовые ограничения на новые квартиры и ослабляя требования для не местных покупателей. В начале января Центральный банк Китая также предпринял шаги по уменьшению суммы денежных средств, которые банки должны хранить в качестве резервов, на 100 базисных пунктов, высвободив чистую сумму в 800 млрд юаней или 117 млрд долларов США, для нового кредитования.

Но экономисты и аналитики скептически относятся к эффекту этих смягчающих мер. «Широкая попытка снизить риски в финансовом секторе стала основной причиной замедления», — сказал Шон Роуч, главный экономист Азиатско-Тихоокеанского региона S& P Global Ratings. «Снижение заемных средств считается критической битвой… политики смягчают, но только осторожно», — сказал он в интервью.

Алан Джин, глава исследований неяпонской недвижимости в Азии в Mizuho Securities, сказал, что меры по смягчению «довольно тривиальны» и вряд ли будут стимулировать новые покупки жилья.

«Самый драконовский период на фронте (долга) может быть закончен, но это ни в коем случае не означает, что застройщики могут рассчитывать на наступление радужных дней в 2019 году», — сказал он в аналитической записке от 10 января.

Слова аналитика о частично построенном жилье в Хэфэй, провинция Аньхой: «Настроения покупателей жилья могут стать только холоднее, поскольку экономическое давление растет»

Замедление в Китае связано не только с сектором недвижимости. Продолжающаяся торговая война и усиливающееся давление со стороны США по более широким структурным вопросам подрывают доверие, подавляя как структуру потребительских расходов, так и готовность производителей инвестировать. По словам Роуча из S& P, этот спад в Китае может быть «иным», чем в прошлом.

Те, кто считает, что Китай может столкнуться с более сложным циклом понижения, указывают на ряд факторов, в том числе старение населения и неблагоприятные условия в мире, но высокий уровень задолженности является главной проблемой. В настоящее время он составляет около 270% к ВВП, из которых корпоративный сектор, особенно в сфере недвижимости, составляет более 160%.

 «Самая большая дилемма для решения проблемы задолженности связана с компромиссом между устойчивостью долга, ростом и денежно-кредитной политикой», — сказал Хайбин Чжу, главный экономист Китая и глава китайской стратегии акционерного капитала в J.P. Morgan в отчете от 4 февраля. При этом уровне долга около 70% нового финансирования будет использовано для погашения процентов, а это означает, что только 30% могут быть использованы для поддержки новых видов экономической деятельности. Чжу считает, что это «основная причина, из-за которой кредитная политика была ослаблена в последние годы».

По словам Джина из Mizuho, ​​пауза в восходящем цикле недвижимости «разбила» надежды на быструю прибыль на рынке жилья. В результате, «настроения покупателей жилья могут стать только круче».

Чжан Чжаохуэй, 30-летний специалист по связям с общественностью в Пекине, является одним из тех, чей аппетит к покупке дома остыл. Она планировала купить свою первую квартиру где-то в следующем году, но недавние нисходящие движения на рынке недвижимости ее напугали.

«Было довольно страшно видеть, что цены на недвижимость в некоторых городах упали на целых 20% в прошлом году, что заставляет меня задуматься, не обвалится ли рынок недвижимости Китая», — сказала она.

К счастью, она может позволить себе подождать. «Я не спешу», — говорит она.

В подготовке статьи участвовали также Коко Лю и Никки Сан.