Подводные камни ипотеки с госучастием

На сайте Национального банка РК появилось сообщение, что постановлением правления регулятора от 31 мая 2018 года №107 утверждена Программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». То есть начата практическая реализация первой социальной инициативы Нурсултана Назарбаева в рамках озвученных им 5 марта 2018 года «Пяти социальных инициатив Президента».

В пресс-релизе Национального банка РК механизм программы изложен так (выделения сделаны нами):

«В Программе может участвовать любой гражданин Республики Казахстан, имеющий доход от трудовой и (или) предпринимательской деятельности, а также не имеющий жилья на праве собственности.

Программа предусматривает возможность получения ипотечного жилищного займа для приобретения жилья на первичном рынке в любом регионе Республики Казахстан в пределах следующей стоимости:

25 млн тенге – для городов Астана, Алматы, Актау и Атырау;

15 млн тенге – для других регионов.

Оператором Программы является дочерняя организация Национального Банка Республики Казахстан – АО «Ипотечная организация «Баспана». Используя рыночные механизмы финансирования за счет выпуска и размещения облигаций, оператор привлечет на Казахстанской фондовой бирже (KASE) не менее 1 трлн тенге и направит полученные средства на выкуп ипотечных жилищных займов, выданных банками- участниками по условиям Программы».

Очевидно, что новая государственная программа ипотечного жилищного кредитования поможет начать решать жилищную проблему  большому числу казахстанцев, включая молодые и многодетные семьи, а также серьезно простимулирует отечественный строительный сектор и связанные с ним отрасли, особенно по выпуску строительных материалов. 

Но при этом Акорда сильно рискует, поскольку де-факто запускает механизм выдачи высокорискованных ипотечных кредитов (subprime lending).

Такой механизм много лет помогал властям США решать серьезную социальную проблему, одновременно давая зарабатывать американским банкам, строительным компаниям и поставщикам всего, что требуется для строительства, оборудования и обслуживания жилья. Однако именно ипотечный кризис в США, начавшийся в 2006 году со снижения продаж домов, а весной 2007 переросший в кризис высокорисковых ипотечных кредитов, стал спусковым крючком для   мирового финансового кризиса 2008 года, сильно ударившего в   числе прочих стран по Казахстану и России.

Казахстанские власти хотят повторить то, что ранее пытался практиковать Белый дом – систематически повышать покупательную способность тех категорий граждан, которые не способны самостоятельно приобрести в собственность жилье, так как не располагают соответствующими доходами и накоплениями. В результате, в финансовой системе, служащей ключевым посредником и одним из основных участников механизма subprime lending, начнется  накопление неплатежей, которое ускорится в случаях, когда заемщики начнут массово терять работу и постоянные доходы.

Именно это  останавливает сегодня казахстанские банки от наращивания ипотечного кредитования граждан за счет собственных ресурсов. Теперь же, в условиях, когда основные риски берет на себя государство в лице Национального банка РК, очевидно, что они станут куда активнее.

Заметим, что Национальный банк РК как поставщик финансовых ресурсов попытался максимально снизить свои риски. В подтверждение обратимся к тексту программы  (выделения сделаны нами):

«В настоящее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается стагнация. За последние 10 лет доля ипотечного портфеля банковского сектора в ВВП снизилась с 5,3% до 2,2%. Если за 2007 год объем выдачи ипотечных жилищных займов составил 418 млрд тенге, то в 2017 году – 357 млрд тенге. В объеме выданных за последние 3 года ипотечных жилищных займов порядка 77% составили займы по схеме жилищных строительных сбережений.

Одной из основных причин, приведших к стагнации на рынке ипотечного кредитования, стало снижение интереса банков к предоставлению ипотечных займов. К этому привел формат действующих норм Гражданского кодекса Республики Казахстан, Законов Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», «О жилищных отношениях» и других, в особенности тех, которые за последние годы приобрели ограничительный, а в отдельных случаях запретительный характер по отношению к банкам.

В этой связи для решения системных проблем на рынке ипотечного кредитования и создания условий для реализации Программы в первую очередь необходимо обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, устранить дестимулирующие факторы, а также придать рыночный характер взаимоотношениям между банками и заемщиками. Эти взаимоотношения должны быть выстроены строго на справедливых экономических принципах, которые де-юре и де-факто обеспечивают соблюдение интересов сторон, в особенности в вопросах залогового обеспечения по ипотечным займам».

«Ипотека – это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. При этом залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Законодательство не предусматривает прямых указаний на реализацию единственного жилья в случае неисполнения должником обязательств по ипотечному займу. С учетом того, что Программа ориентирована на граждан, не имеющих собственного жилья, очевидно, что ипотечные займы по Программе будут обеспечены единственным жильем заемщиков. Учитывая длительные сроки ипотечных займов, они будут представлять риск возникновения убытков для банков и их депозиторов.

Таким образом, базовым условием реализации Программы является недопустимость введения каких-либо ограничений на реализацию единственного жилья и восстановление полноценного института залога в виде ипотеки, предоставляющего залогодержателю возможность получения соответствующего удовлетворения своих требований из залога, как в судебном, так и во внесудебном порядке. Это позволит снизить стоимость ипотечного кредитования, расширит доступ к ней для большей части граждан, особенно социально-уязвимых слоев населения».

«Досудебное урегулирование проблемной задолженности, в отличие от судебной процедуры, предоставляет заемщику более широкий выбор вариантов разрешения ситуаций, когда своевременное исполнение взятых на себя кредитных обязательств становится непосильным. В этой связи необходимо использовать все возможности досудебного урегулирования, включая возможность привлечения третьих сторон, специализирующихся в вопросах урегулирования задолженности».

«Для получения займа по Программе физическое лицо должно соответствовать следующим требованиям:

1)  наличие дохода от трудовой и (или) предпринимательской деятельности, подтвержденного одним из следующих документов по усмотрению банка:

выпиской единого накопительного пенсионного фонда с индивидуального пенсионного счета за последние шесть месяцев;

справкой о доходах с места работы за последние шесть месяцев;

налоговой декларацией по индивидуальному подоходному налогу заемщика-физического лица за последний налоговый период;

иными документами, отражающими наличие возможности исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного займа в соответствии с внутренними документами банка;

2)  отсутствие непогашенной задолженности по ипотечным жилищным займам по Программе и иным ипотечным жилищным займам;

3)  отсутствие на территории Республики Казахстан жилья на праве собственности, за исключением:

наличия комнат в общежитиях полезной площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи;

жилых домов в аварийном состоянии, грозящем обвалом (обрушением), которое подтверждается соответствующей справкой местного исполнительного органа по месту нахождения данного жилища.

Требования к заемщикам не распространяются на созаемщиков, для которых банк устанавливает требования самостоятельно. Банк вправе установить дополнительные требования к заемщикам, а также к предмету и стоимости залога, не противоречащие Программе.

В рамках Программы рефинансирование (получение ипотечного жилищного займа лицом для полного или частичного погашения ранее выданного ипотечного жилищного займа) не допускается.

До выдачи ипотечного жилищного займа банк в соответствии с требованиями законодательства Республики Казахстан и внутренними документами банка осуществляет оценку кредитоспособности заемщика и созаемщика (при наличии).

Решение о выдаче ипотечного жилищного займа принимается банком в соответствии с его внутренними документами.

Договор ипотечного жилищного займа, заключаемый между банком и заемщиком, должен соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан и содержать условия о возможности уступки банком Оператору прав требования по договору ипотечного жилищного займа, а также согласие заемщика (созаемщика) на предоставление Оператору информации по ипотечному жилищному займу, в том числе относящейся к банковской и иной охраняемой законом тайне.

Указываемый в договоре ипотечного жилищного займа размер годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) может отличаться от годовой номинальной ставки по ипотечному жилищному займу, поскольку ГЭСВ является расчетной величиной стоимости займа для банка, тогда как заемщик будет осуществлять платежи исключительно в пределах номинальной ставки вознаграждения по займу».

Судя по выше процитированным нами положениям Программы, Национальный банк РК хочет техническими методами,  в частности облегчением и упрощением механизма изъятия жилья у неплатежеспособных заемщиков,  если не решить системную проблему подобных механизмов кредитования, то хотя бы ее ослабить.

Однако в условиях Казахстана это приведет к обратному результату – число людей, которые будут считать себя пострадавшими в результате действий госорганов, резко вырастет, и это вряд ли останется незамеченной Акордой. Ведь из внутриполитической практики следует, что именно ипотечники являются одной из самых мобильных, организованных, мотивированных и настойчивых в своих требования социальных групп в стране, поэтому вряд ли власти рискнут не слышать их требований.

Это означает, что Национальному банку РК придется менять если не саму программу, то жесткость своих текущих требований к ее участникам.

Впрочем, повторим, случится не сегодня и не завтра, а через несколько лет, когда скорее всего Нурсултан Назарбаев не будет возглавлять государство, а Данияр Акишев – Национальный банк.

3 комментария

  1. Гости

    Голову бы не морочили себе и другим и строили бесплатное жилье. Кому хочется повышенной комфортности пожалуйста пусть покупают.

  2. Gaskoin

    Чтобы все нормализовалось нужно просто позволить работать нормальным рыночным механизмов, коих у нас просто никогда не было в банковском секторе. То есть плохим банкам надо позволять банкротиться, а не закрывать дыры в них миллиардами бюджетных долларов и нацфондом.
    Рынок недвижимости тоже не нужно искусственно поддерживать, начиная с 2008 года государство с помощью всяких фондов-недвижимости СК, фондов стрессовых активов, ФПК, спасением банков и различных госпрограмм опять же вкачало миллиарды долларов народных денег в то, чтобы поддерживать завышенные цены на первчике и вторичке.
    Иными словами за счет народных денег делают дорогим и недоступным жилье для этого же народа, а потом еще в кредитную кабалу загоняют.
    Если бы не спасали частные банки и через них частный стройкомпании, то работал бы нормальный рыночный механизм - банкротился бы неэффективный бизнес, цены бы на недвигу как во всем мире циклически то росли то падали бы.
    А на данный момент при том что по уровню чистых доходов население вернулось где-то в начало 2000х, уровень цен что на недвигу что на ширпотреб на 300-500% превышает уровень цен того времени.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *